また公庫融資や住宅ローンで購入した物件ですと、抵当権が設定されています。
この有無は登記簿謄本を取り寄せて見ればわかります。
抵当権は引渡しまでに抹消することを文書で約束させておきます。
この程度なら問題はありませんが、あまり権利関係が複雑に入り組んでいる場合は敬遠したほうがよいでしょう。
中古マンションでは問題ありませんが、一戸建ての場合は建て替えることが多いため、その地域の用途地域指定や防火.準防火地域などの指定がどうなっているかを調べます。
第1種住居専用地域は、建築制限のいちばん厳しいところで、環境は良好に保たれますが、敷地が狭いと希望の建て替えはできないまた前にふれたように道路事情には特に注意してください。
さらに防火.準防火地域では、構造も限定されてきますから、そのへんのチェックもしておきましょう。
中古一戸建ての購入の際、公庫の中古住宅購入資金を借りると、建築士が建物の構造上のいたみ具合や合法建築かどうかをチェックしてくれます。
つまり公庫資金利用は、悪質な中古住宅購入予防にもなるという二次的利点もあるといえます。
あらゆる角度から点検の結果、購入と決定したら契約です。
この売買契約には、仲介業者も立ち会います。
契約書はよく読み、納得した上で押印することになりますが、中古住宅特有の注意点をピックアップしておきましょう。
強引なセールスをされた、温泉に招待されて、特異な状況下で申し込みや契約をさせられることがあります。
こうした契約は、一定要件を満たせば8日間は無条件で解約でき、申込証拠金や手付金を返してもらえるのがクーリング.オフです。
ただし「一定要件」に注意してください。
業者が売り主であること、つまり仲介には適用されません。
業者の事務所や宅建業法で定められた場所での契約には適用にはなりません。
自分から申し出て自宅や勤務先にきてもらって契約した場合も適用されません。
クーリング.オフが適用されるのは、やはり限定されますから契約は慎重に契約が成立したら、その物件を仲介してくれた不動産業者に「仲介手数料」を支払います。
この料率は宅地建物取引業法で定められています。
この仲介手数料にびっくりする人がいますが、業者側に立ってみると、何回も何カ所も案内して数カ月か嘗てやっと決まる、あるいは決まらなければまったくゼロということを思えば必ずしも高いとはいえません。
そのほかの費用もたくさんあります。
売買契約書に貼る収入印紙代（印紙税）二万円くらい、ローンを利用すると事務手数料3〜5万円、ローン保証保険料10〜15万円、抵当権設定の登録免許税二〜3万円、司法書士報酬料二万円くらい、そのほか火災保険料などもあります。
次は移転登記の登録免許税、1月1日現在の所有者に対しては固定資産税、都市計画税も、さらには引っ越し代などで50〜70万円くらいはかかります。
通常は物件価格の3％くらいを諸費用として見込んでおくとよいといわれています。
中古住宅を購入する場合の金融や税制上の優遇措置が、新築に比べて冷遇されているというのはよくいわれてきたことです。
金融面ではまずJ宅金融公庫の中古住宅融資が、去る昭和58年10月から、これまでの中古マンション融資に加えて、「中古木造一戸建て」も対象に含めたことがあげられます。
土地付き一戸建て中古住宅を購入対象にしていた人には朗報です。
税金面でも58年度の改正から、中古住宅であるがために付いていたいろいろな歯止め措置がはずされ、新築の場合に近い軽減措置が適用されるようになりました。
詳細は次ページの表のとおりです。
中古マンションをはじめ、住まいを売買するときは仲介業者に依頼して売ってもらう、また希望に合った物件を探してもらうのがふつうです。
嘗ては仲介を依頼するとき「ではよろしくお願いします」と口約束だけですますこともありました。
また依頼するほうも、数社に依頼するため、業者のほうもあまり熱心に取り組んでくれないという不満もありました。
そこで宅建業法が昭和57年5月20日から改正施行され「書面によって権利、義務を明確にして契約する」ことになりました。
この改正では仲介を依頼するときは次の2つによることに決められました。
「一般媒介契約」と「専任媒介契約」です。
どちらを選択するかは依頼者の自由です。
一般媒介契約は、複数の業者に重ねて媒介を依頼できる制度で、同時に依頼者が自分で買い手を探した場合はその人と契約することが認められる（自己発見取引）という契約です。
対して専任媒介契約は、媒介を依頼した業者以外に重ねて他の業者への依頼はできない制度です。
ただ、自己発見取引は認められます。
専任媒介の依頼を受けた業者は、流通機構を通じて、広く他の業者にも知らせ、早く売買の相手を探すように努力しなければなりません。
しかも2週間に1回以上、処理状況を依頼者に報告することが義務づけられます。
専任媒介の依頼期間は、最長3カ月ですから、その間に売買が成立しなかったら、再契約するか、あるいは他の業者に換えてもかまいません。
このように業者に義務を課すため、依頼者にも次のような違反を犯したときは違約金を課しています。
たとえば他の業者に重ねて依頼し成約したとき、業者に責任のない理由で、専任契約が解除され業者の努力がムダになったとき、業者が紹介した相手と直接取引をしたときなどです。
この二種では情報のスピード化が足らず、ユーザーも安心して任せておけないなど不満がありました。
そこでよりユーザーの便宜を図るために宅地建物取引業法が改正され、平成二年5月6日から新制度がスタートしました。
「専属専任媒介契約制度」と「指定流通機構制度」です。
専属専任媒介制度では、専任媒介と同様に媒介の依頼は1つの業者に限られ、他の業者に重ねて頼むことはできません。
さらに自己発見取引も認めないことになりました。
それだけ依頼者を拘束するわけですが、その一方で業者の義務もいっそう厳しくなっています。
依頼を受けた業者は、専属専任媒介契約の締結日の翌日から3日以内（業者の休日を除く）に建設大臣指定の流通機構に登録し、そこを通じて契約先を探索することが義務づけられました。
さらに指定流通機構が発行する登録証を依頼者に交付し、業務の処理状況を1週間に1回以上文書で依頼者に報告しなければなりません。
これで公正でスピーディな売買が可能となるとしています。
物件情報の登録先である「指定流通機構」は、全国の不動産仲介業者が加盟できる不動産情報交換のための組織です。
全国の各地域の業者が網羅された大規模オンラインネットワークの誕生です。
専属専任媒介契約を結んだ業者は、パソコンなどを通じて「指定流通機構」に物件を登録。
その結果、指定流通機構のホストコンピュータに各地域の物件情報が集積され、依頼者はオンラインネットワークを通じて、より広く、早く、売買の相手をみつけることができるようになっているのです。
豊富な物件の中から探せるし、市場動向なども知ることができる利点があります。
いまや住宅需要は、グレードアップ需要ともいえます。
買い替えにはうまく売買するコツが、建て替えには改善点を100％実現するポイントがあります。
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